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【万科业绩会】 郁亮:房价单边快速上涨时代已经结束

发布日期: 2022-01-24浏览次数:

  3月27日上午9:45,万科举行业绩说明会,就此前发布的业绩进行说明,东方财富网全程直播。万科董事长郁亮表示,房地产主要矛盾不再是短缺,而是不平衡和不充分的问题。可以明确说,中国房价单边快速上涨时代已经结束。(

  3月26日,万科A发布2017年度报告,期内实现营业收入2429亿元,实现归属于上市公司股东的净利润280.5亿元,同比增长33.4%;每股基本盈利2.54元,同比增长33.4%;全面摊薄的净资产收益率提升至21.1%,同比增加2.61%。同时,万科拟每10股拟派送人民币9.0元(含税)现金股息。以此计算,2017年度万科现金股利约为99.35亿元。

  分业务看,集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.9%。分区域看,集团房地产业务的结算收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为30.52%、28.62%、23.77%和17.09%。集团所销售的产品中,住宅占比82.7%,商办占比13.6%,其它配套占比3.7%。其中住宅产品聚焦主流客户自住需求,93%的产品为144平方米以下的中小户型。

  报告期内,集团实现销售面积3595.2万平方米,销售金额5298.8亿元,同比分别上升30.0%和45.3%。集团在全国商品房市场的份额上升至3.96%。在22个城市的销售金额位列当地第一。

  2017年集团累计开工约3651.6万平方米,同比增长16.4%,较年初计划增长24.9%。原因主要在于年初计划开工仅是基于当时主要开发项目作出的安排,实际开工面积包括了年内一批新获取项目。集团实际竣工2301.4万平方米,较2016年增长2.9%。因部分项目竣工略有延迟,全年竣工面积略低于年初计划竣工面积。

  感谢大家来到万科总部参加我们2017年业绩推介会,今天相信投资者和媒体朋友会从不同的视角审阅2017年度的万科答卷。我今天汇报分三部分。第一是回顾我们2017年的亮点,第二是向大家汇报一下2017年度主要工作,第三是对未来的展望。

  2017年度亮点回顾总结了六点,首先是销售规模,我们的销售金额在2017年达到5299亿元。增长了45.3%,这一个增速是远远高于全国的商品房市场销售平均增速的。我们的市场份额也上升到3.96%,创新高。

  2017年我们的净资产收益率达到21.14%提升2.61%,集中式租赁住宅达到全国的领先水平。目前已经获取10万间,开业3万间,覆盖了全国29个城市。在2017年我们在世界500强排名达到307位,提高了49位。同样2017年深圳地铁成为我们第一大股东。在过去一年我们的投资者关系工作也得到大家认可,我们被投资者杂志评为2017年全亚洲最佳的投资者关系公司。

  2017年主要工作我将从四个方面向大家做汇报。第一是财务指标,第二是业务的情况,第三是组织赋能情况,第四是履行社会责任的情况。

  首先我们看一下营业收入达到2929亿元结算收入同比增长1%,净利润同比增长33%,房地产业务毛利率同比增长6个百分点。每股收益来看基本盈利2.54元,增长33.4%。全面摊薄净资产收益率21.14,同比增加2.61%,柱状图可以看到事实上我们的每股收益在持续稳步提升。我们坚持现金真实价值创造,持有货币现金1741.2亿元,远远高于短期借款和一年内到期长期借款综合622.7亿元,我们2017年实现经营性现金净收入823.2亿元。资金相对充裕。我们历年保持持有货币现金远远高于短期借款和一年内到期负债的水平。

  财务结构依然非常稳健,去年我们净负债率8.8,保持非常低的水平。结构来看我们的有息负债7906.2亿元占总资产比例16%,总体融资水平依然控制在比较低的水平。融资对象来看银行借款是我们的主要融资来源占60.5%,债券占20%,其他的占了19%。境内境外是7:3的水平。2016年的时候,当时穆迪标准普尔曾经一度下调我们评级展望,稳定到负面,2017年两家机构重新上调我们的评级水平。保持我们在行业内领先的评级。

  股东汇报稳定。2017年度的预案上提股东大会审议,分红金额99.35亿元,净利润比例35.42%,累计上市以来分红含今年的2017年度的拟分配红利达到455亿元。高于历年从资本市场的融资金额,历年融资金额是194亿元。

  业务方面,万科是紧紧围绕和城乡同步发展,和客户同步发展的两条主线。以人民美好生活为中心,打造生态化平台。把握租售并举方向为消费者提供自住住宅和租赁住房,我们的物业服务,物流仓储,商业办公开发和经营,以及冰雪,度假,教育,养老业务在2017年度有不少亮点。下面一一为大家做介绍。首先介绍房地产业务的情况,我会从销售规模,产品的服务,结算和土地储备四个方面为大家做汇报。销售金额刚才已经说了好多次,无论是金额还是面积的增速都远远高于全国的平均增速。市场份额有所上升。分区域来看我们可以看到,由高到低分别是南方区域,上海区域,北方区域和中西部区域。与2016年相比有两个特点,第一个是南方区域和上海区域已经并驾齐驱了。第二个是北京区域和中西部区域的销售金额占比有所提升。分别提升两到三个百分点,就北京区域和中西部区域。

  我们22个城市的销售金额超过100亿元,比2016年的答卷增加8个城市。我们37个城市的销售排名位列当地前三,比2016年减少三个,但是我们22个城市当地销售排名第一,比2016年增加四个。一方面我们深耕主要城市的成效显著,同时也反映出品牌房企主要城市的竞争日趋激烈。我们的产品仍然聚焦普通人自住需求,销售产品中住宅占比82.7%,其中93%的住宅产品是144平方米以下的中小户型。我们获得绿色建筑标识面积达到4372.4万平方米,累计达到1.12亿平米。我们重视项目的管理,我们在2017年工业化的新开工面积达到84%,工效提速达到20%。我们还推广BIM5D工程管理系统,提供降息APP,开展精细化管理。我们与客户进行沟通,通过服务+提高客户收付环节移动验房和售后环节线上保修,客户实时在APP查询相关问题反馈进展,不仅解决客户痛点还提高我们的运营效率。

  我们在2017年度开工增长16.4%,较年初计划增长了25%。竣工面积增长2.9%,主要由于部分项目竣工略有延迟,全年竣工面积略低于年初计划。实现结算面积大概竣工面积九折,是1980.5万平方米,实现结算收入2330.1亿元。由于我们的销售金额远远高于我们的结算金额,因此我们在2017年已售未结增加4143.2亿元,比2016年增长48.9%,从已售未结资源的金额构成同样可以看到,中西部已售未结的金额构成占比在逐渐上升。

  在拿地方面我们聚焦核心的城市经济圈,审慎投资。2017年度新增项目216个,总规划建面4615万平方米,按照万科权益计算规划建面2768万平方米。这一个拿地的面积可以说比2017年当年的销售面积和比2016年的拿地面积都要高很多。

  在拿地的过程中,我们继续拓展合作,主权收购,在建等等渠道。我们有72.3%净面积算是合作拿项目。从地域分布来看,平均楼面均价在八千元。我们新进入城市是哈尔滨、石家庄、兰州、西昌、宜昌等等。海外我们新进入了吉隆坡。

  从累计的情况下,我们的项目资源满足我们持续发展的需要,截止到2017年末我们主要开发的城市是750个,总建面1.36亿平米。现房提供383万平方米,在建6358万平方米,规划中6322万平米。还参与旧改项目规划建面289万平方米。

  介绍完房地产的业务情况下面给大家汇报一下我们的其他业务情况。首先是租赁住房情况,租赁住房是我们2017年度的重点工作。截止到2017年底我们已经累计获取十万间房间,累计开业超过三晚间,覆盖29个一二线城市,同时我们积极参与城中村综合整治,策励一个万村计划,是万科用市场方式租赁城中村的村民住宅,并构建社区运营生态体系,包括单身公寓,家庭公寓,短租公寓,社区教育,商业和创新性办公室等等,万科负责重构后的城中村租赁和物业管理工作。目前我们已经在深圳,广州和厦门进行了布局。此外我们还与深圳的安居集团携手,在人才安居房和租赁住房开发建设,租赁,装修装饰方面开展合作。

  相信很多朋友是万科物业的客户,万科物业2017年合并报表收入71.3亿元同比增长67.3%,2017年底万科物业进入80个城市,并且连续八年蝉联由中国物业管理协会和中国指数研究院评选的物业百强综合实力第一名。也获得了2017年中国物业服务品质领先品牌第一名。其中我们的商写物业非常出色获2017年度企业特色物业企业总部基地第一位。在商业开发和运营领域,我们的管理面积已经达到了行业第二。截止到2017年底我们总管理项目172个,总建面超过一千万平方米。

  第一个问题,万科今年有一个比较重要的变化,关于定位,请郁亮谈一下新定位的内涵和外延。

  万科董事长郁亮:谢谢你的问题,这个问题特别适合董事会主席来回答。我们要把握方向,布局未来。

  大家都知道,我们来到了一个伟大的新时代。不能再用旧的时代去思维去思考,要不就跟不上变化。 举个例子来说,有些房子是空置的,不仅包括住宅,也包括商业。有些刚刚进入城市的年轻人,还没有房子居住,还没有满足有尊严的居住条件,这就不平衡。 这就是供应不充分,这就是我们需要思考的问题。

  发展比生长更全面,质量比生长更重要。我们更关注企业发展的质量,包括产品服务质量,也包括经营管理的制定,企业的经营管理要有助于社会整体的健康发展,要做贡献,不要添乱,更不能成为麻烦制造者。 这是我们对时代重要转变的看法。

  对行业我们有三句话需要记住。 第一句关于房子的定位是用来住的,不是用来炒的; 第二句,关于租赁; 第三句,让全体人民住有所居。 过去20年为什么中国房地产市场如此繁荣,一个重要的原因是中国出现了前所未有的城市化,出现了旺盛的需求和住房的短缺,在以前是靠商品房来解决的。我们认为旺盛需求的时代已经结束了,全面短缺的时代已经结束了。

  现在房地产的矛盾,不再是短缺而是不平衡,出现了分化。 过去20年我们房子盖的太多,但配套服务还比较滞后,一个经济体成熟之后,围绕房地产的服务要超过房子本身。

  下面谈一谈大家都关心的房价问题。可以非常明确的说,中国房价单边快速上涨的时代已经结束了。如果只靠房地产的上涨,以前怎么赚的钱,现在怎么还回去。

  下面再看万科的战略升级就变得顺理成章。 我们第一次升级为城乡建设与生活服务商,这次转变是全面的。 我去了深圳的玉田村,想起深圳以前在城中村的日子。没有睡过城中村,没有丢过自行车,就不能成为深圳第一代的建设者。

  我也去了半天的新围仔村,20年前就是深圳标准的城中村。就是因为有了华为,才有了今天。

  去年我也去了江苏兴化的新罗村,万科的美丽乡村振兴计划在那里。在这里,你可以看到真正的江南水乡。 我们帮助他们完成了乡村面貌的改变,完成了厕所的革命。

  从上面我们可以知道,万科不能仅仅关注城市也要关注乡村,这个乡村不仅是城中村,也包括远一点的乡村。包括城市人的田园情结,包括安全食品,包括大规模的乡村振兴,这些都是我们城乡的内容。 这个定位有四个角色,美好生活场景区,实体经济生力军,创新探索试验田,和谐生态建设者,刚才已经有所介绍,这里不再重复。 谁能引领变化,谁就是领先的企业,而不是拿传统的指标来衡量。

  这次的定位升级,既是对时代变化前进方向的变化和理解,采取的措施也是过去实践的升级,在城镇配套服务商的实践基础上的升级,谢谢大家。

  第二个问题,在金融大背景趋严的背景下,会对房地产市场有什么影响。万科如何应对?

  万科执行副总裁张旭:我们的目标是在租赁市场上能够更多的为年轻人服务。泊寓是我们的一个方案。2018年,我们希望新增10万间。城中村也在城市当中,承担了配套的非常重要的作用。我们在深圳有一个万村计划,我们愿意到村里去,通过我们运营的能力,把城中村去改造,提供更安全舒适的环境给公寓使用者。 我们希望我们未来能够在租赁市场领域成为领先领跑者。

  张旭:当前我们不仅在中国,在世界上我们也是排名第一的物流商,这是我们的新动能。这个愿景是服务好老百姓,这是做这个业务的初衷。 现在我们的物流业务聚焦在中心城市圈,未来希望服务更多的客户,服务更多的老百姓,在更多的城市落地。过去三年是25个城市,未来会进入更多的城市。

  商业平台的宗旨是为家而建,这个平台是印力。我们做任何一件事情,希望能够领先领跑数一数二,能够更好的服务客户。我们基于印力的平台做的并购,都是基于这个目标。

  我们会用科技赋能方式,不断去提高我们的运营能力,提高服务客户的能力,朝这个方向去努力。

  下一个问题:2017年业绩非常漂亮,公司在完善分红这方面有什么制度?如何更好的回报投资者?

  董秘朱旭:万科是所有上市公司中持续盈利时间最长的公司。公司累计分红金额远远超过融资金额,是两倍。

  我们现金分红的总额一直在持续稳定的增长,未来我们将按照监管的要求,积极回报股东,稳定增长分红。有利于投资者对股价有稳定的预期。

  万科执行副总裁、首席财务官孙嘉:万科是这个行业的领跑者,有情怀的企业。在新时代定义企业的成功,应该更全面的看待。 最终万科业务的发展和转型,会给投资者一个丰厚的回报。

  郁亮补充:万科从上市到今天已经27年时间了,见证了中国股票市场的起起落落。我自己就经历过三次40元以上的机会,我始终相信投资者的眼睛是最犀利的,最聪明的。你们觉得好就是好,你们觉得不好就不好。我们标榜好,并不一定好。上市公司是要长期做下去的,顺应现在的新时代,作出真实价值贡献,永远是我们管理团队应该坚持的方向。

  万科执行副总裁、首席财务官孙嘉:部分项目施工计划略有延迟,主要原因是个别地方政策变动。对2018年的增长是有信心的。

  祝九胜:万科一直比较稳健,2017年的指标为2018年打下坚实基础,符合公司的一贯风格。

  下一个问题,公司未来设想的事业合伙人制度是一个什么样的?会对公司产生什么样的影响?

  孙嘉:万科的事业合伙人制度有四部分一个是共识,一个是共创,一个是共担,最后是共享。2014年逐步推行的,对企业的健康发展,对员工有很大好处,业务方面有明显提升。是一个管理的制度,更是一个发展的创新。

  事业合伙人制度符合以人为本,会坚定不移的推进下去。未来在已有的基础上,会继续加大,包括总部在内的组织筹建工作让组织更加扁平高效。同时我们会更新和迭代,从选拔晋升方方面面进行改进,让它发挥更大的效用。我们坚定的认为,事业合伙人制度是万科过去几年业务发展越来越成功的背后的关键因素和源泉也是未来业务持续稳定,健康发展的一个动力。

  郁亮补充:设计初衷就是为了万科的员工与投资者建立分享的共同体。让员工想投资者所想,利益目标风险相一致。现在看来,在经历了股权风波,我们还能保持稳健的发展,正好说明我们事业合伙人制度的强大,制度本身也在不断更新迭代之中。

  郁亮:量价是旧时代思维的产物,在新时代,这样理解是错误的。我们早就不再看中第一第二了,我们心中现在只有美好生活。

  我们现在的这个体量。现在都在研究独角兽,独角兽是什么概念?10亿美金?培养一个独角兽多难啊。一条路你不能走到头了,才去转另一条。

  祝九胜:永远不变的是客户的诉求,我们需要更好的服务客户。至于说这个资产是轻是重?表内和表外?我不太赞同这两点说法。让无效资产并有效让低效资产变高效,这是真正的工作。当好农民种好地,坚持真实的价值创造。

  张旭:北美有一个标杆,可以做到8%的市场占有率,万科物业还有很大的发展空间。客户满意度是我们一物业经营的宗旨。现在我们已经服务了500万户家庭,这是一个很大的规模。万科物业没有上市计划。

  祝九胜:在这个行业,每家人有那家人的特色,做这个投资是基于战略。做一些业务要联系有能力的玩家一起去玩。